#loi littoral et action en responsabilité
La mauvaise application de la Loi Littoral peut coûter cher aux communes concernées.
La décision du tribunal administratif de Rennes rendue le 13 mars 2023 ne fait pas exception.
Pour revenir brièvement sur les faits, les requérants ont acheté en 2003 une parcelle constructible de 1 696 m² sur la Commune de Plouër-sur-Rance dans les Côtes d’Armor.
Au moment de cette acquisition, la commune avait délivré une note de renseignement d’urbanisme indiquant que la parcelle était classée en zone Uh constructible du PLU de la commune.
Toutefois, au vu de son emplacement, la parcelle n’était manifestement pas constructible du fait de l’application de la loi Littoral.
L’acquéreur lésé a alors demandé en 2020, soit 17 ans après son achat, l’indemnisation de ses préjudices.
Les juges rennais ont alors relevé des fautes de la commune de nature à engager sa responsabilité (I/.) pour indemniser des préjudices subis par les requérants (II/.).
I - Sur la responsabilité de la commune
Selon la jurisprudence administrative : « toute illégalité commise par l'administration constitue une faute susceptible d'engager sa responsabilité, pour autant qu'il en soit résulté un préjudice direct et certain » (CE 30 janvier 2013 M. Imbert n° 339918, publié au recueil)
Le tribunal relève deux fautes commises par la commune de nature à engager sa responsabilité.
D’une part, les juges administratifs rennais ont estimé que le classement en zone constructible Uh était illégal, le secteur éloigné du centre bourg, était : « marqué par une urbanisation très diffuse, limitée à une trentaine de construction concentrées pour l’essentiel le long d’une voie de circulation principale ».
La parcelle ne se situe pas en continuité d’un village ou d’une agglomération au sens de la loi Littoral codifié à l’article L. 121-8 du Code de l’urbanisme.
Les juges ont également relevé une seconde faute liée à la note de renseignement illégale qui reproduisait ce classement illégal sans alerter sur l’application de la loi Littoral, ce qui avait induit « ses destinataires en erreur quant à la constructibilité du terrain ».
Le Conseil d’Etat avait déjà eu l’occasion de juger qu’un certificat d’urbanisme simplement informatif pouvait engager la responsabilité d’une commune (voir notre article « même informatif, un certificat d’urbanisme méconnaissant la loi Littoral, engage la responsabilité de la commune »).
Les juges administratifs font application du même principe en présence d’une note de renseignements d’urbanisme : « 5. D'autre part, la note de renseignements précitée ne contenait aucune réserve tenant à l'application des dispositions de la loi du 3 janvier 1986, dite " loi littoral ", et notamment de l'application éventuelle des dispositions du I de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme, lesquelles restreignent les possibilités de réalisation de tout projet de construction sur la parcelle. Dans ces conditions, la commune n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal a estimé que cette omission était de nature à constituer une faute de nature à engager la responsabilité de la commune de Moëlan-sur-Mer, qui ne saurait utilement invoquer les difficultés d'interprétation de la " loi littoral " pour s'exonérer de sa responsabilité » (CAA Nantes 04 juin 2019 n° 17NT03737).
II - Sur les préjudices indemnisables
Les préjudices invoqués sont indemnisables s’ils ont un lien direct et certain avec les fautes commises par la commune.
Les juges ont alors indemnisé les préjudices liés aux frais de notaire payés en trop (1.700 euros) et au préjudice moral des requérants (1.000 euros).
Ce jugement est alors intéressant s’agissant de l’indemnisation du préjudice lié à la différence de valeur du terrain entre sa valeur réelle et son prix d’achat initial (1/.) ainsi que ceux liés à l’immobilisation du capital (2/.).
1. Le préjudice lié à la différence de valeur du terrain
Comme le fait régulièrement le juge administratif, il octroie également l’indemnisation de la différence de valeur vénale entre le prix du terrain acheté et sa valeur (voir par exemple notre article « Terrain inconstructible et loi Littoral - condamnation de Guissény à verser plus de 145 000 euros »).
La parcelle en cause a fait l’objet d’une division et une partie a été vendue en 2019.
Dans ce cas, les juges permettent l’indemnisation uniquement pour la parcelle non vendue, de 1 145m².
La parcelle a alors été estimée à 11.450 euros au vu du prix des terrains non constructibles de la région. Achetée 22.386 euros, les juges retiennent donc une indemnisation de 10 936 euros.
Le prix retenu par les juges est donc de 10 euros par m².
Ce prix est largement plus élevé que le prix habituellement retenu pour des terrains inconstructibles, même dans les communes littorales.
Par exemple, les juges administratifs ont retenu le prix de 0,52 euros par m² pour un terrain non constructible situé sur la commune littorale de Meschers-sur-Gironde. (Voir en ce sens notre article « Terrain inconstructible et loi Littoral - condamnation de Meschers-sur-Gironde »).
Pour fixer ce prix conséquent, les juges se basent uniquement sur « la situation géographique de la commune, située en zone littorale », sans se référer aux qualités que présente la parcelle.
Le juge devait manquer d’éléments permettant l’évaluation du prix de la parcelle à un montant moins important.
2. Le préjudice d’immobilisation du capital
Cette pp est également intéressante s’agissant du préjudice lié à la perte de valorisation du capital investi.
Le Tribunal a accordé 5 000 euros pour ce préjudice.
Pour rappel, le terrain en cause avait été acheté en 2003 et ce n’est qu’en 2020 que la demande indemnitaire a été déposée.
Le juge a alors opté pour un taux d’intérêt classique de 2% pour calculer les intérêts qu’auraient pu toucher les requérants : « Il sera fait une juste appréciation de ce préjudice, compte tenu du temps écoulé entre l'acquisition et la date du jugement, en retenant une somme de 5.000 euros. ».
Il est souvent fait référence au taux légal pour calculer les intérêts qu’auraient dû percevoir les propriétaires lésés à compter de la date d’achat (voir par exemple Cour administrative d'appel de Marseille, 5ème chambre, 2 mai 2022, 21MA00404 ou encore l’arrêt rendu encore récemment CAA de NANTES, 5ème chambre, 04/04/2023, 21NT00824, Inédit au recueil Lebon)
Au total, et ce dans un raisonnement tout à fait classique, les juges condamnent la commune de Plouër-sur-Rance à verser la somme de 18 636 euros aux propriétaires lésés d’une mauvaise application de la loi Littoral.
Comme il est possible de le constater dans ce type de contentieux, les juges ne sont pas frileux à condamner les communes à des dommages et intérêts conséquents.