#Terrain inconstructible et loi littoral
Une nouvelle fois, une commune littorale bretonne est condamnée à verser d’importants dommages et intérêts à l’acquéreur d’un terrain inconstructible en raison de l’application de la loi Littoral et plus particulièrement de l’article L. 121-8 du Code de l’urbanisme (V. par exemple pour la Bretagne « Terrain inconstructible et loi Littoral – condamnation de Guissény à verser plus de 145 000 euros » V. également pour la Corse « Loi Littoral et terrain inconstructible – condamnation de Porto-Vecchio à 736.000 euros »).
Dans cette affaire un couple avait fait l’acquisition le 17 juin 2011 d’un terrain situé au lieu-dit « Rumenguy » sur le territoire de la commune Logonna-Daoulas.
Ces particuliers n’avaient vraisemblablement pas de projet immobilier précis au moment de leur achat, comme c’est fréquemment le cas.
Ils avaient alors obtenu préalablement à cette acquisition des certificats d'urbanisme positifs, lesquels indiquaient que les terrains étaient classés, en application du plan d'occupation des sols de la commune, en zone Uhb constructible, et pouvaient être utilisés pour la construction d'une maison d'habitation.
Un peu plus de six années après cette acquisition, les intéressés ont alors déposé une nouvelle demande de certificat d’urbanisme qui, malheureusement, est cette fois revenue négatif au motif que le secteur dans lequel était situé ces parcelles constituait une zone d’urbanisation diffuse inconstructible en application de la loi Littoral et de son article L. 121-8 du Code de l’urbanisme.
Ce couple a donc, tout logiquement, cherché à engager la responsabilité de la commune en raison de la délivrance par les services d'urbanisme de la commune de renseignements erronés concernant la constructibilité du terrain.
Le tribunal administratif de Rennes n’a pas fait droit à leur demande.
Ces particulier, bien conseillé, ont interjeté appel devant la cour administrative d’appel de Nantes qui a quasi-intégralement fait droit à leurs demandes.
La Cour a relevé que la commune de Logonna-Daoulas avait bien commis une faute (I./) de nature à entraîner d’importants préjudices (II/.).
I./ Sur la responsabilité de la commune de Logonna-Daoulas
Selon une jurisprudence administrative constante, rappelé par la Cour administrative d’appel dans la décision commentée : « toute illégalité commise par l'administration constitue une faute susceptible d'engager sa responsabilité, pour autant qu'il en soit résulté un préjudice direct et certain » (CE 30 janvier 2013 M. Imbert n° 339918, publié au recueil).
L’illégalité fautive ici invoqué concernait le fait que le secteur dans lequel était situé le terrain acheté n’était pas en continuité avec un village ou une agglomération au sens de l’article L. 121-8 du Code de l’urbanisme.
La jurisprudence est venue affiner ces notions en précisant que : « des constructions peuvent être autorisées dans les communes littorales en continuité avec les agglomérations et villages existants, c'est-à-dire avec les zones déjà urbanisées caractérisées par un nombre et une densité significatifs de constructions » Conseil d’Etat, 09/11/2015, Commune de Porto-Vecchio, n°372531.
Les juges administratifs condamnent alors fréquemment les communes faisant une mauvaise application de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme (V. outre les exemples ci-dessus « Terrain inconstructible et loi Littoral – condamnation de Meschers-sur-Gironde »).
En l’espèce, le Tribunal estime que « le lieu-dit " Rumenguy ", où sont localisés les terrains appartenant à M. et Mme B..., comportait, en mai 2011, une cinquantaine de constructions dispersées, réparties sur de larges parcelles, et constituait une zone d'habitat diffus séparée du centre-bourg de la commune de Logonna-Daoulas. Dans ces conditions, les parcelles de M. et Mme B... ne se situaient pas en continuité avec une agglomération ou un village existant. Par suite, c'est par une inexacte application des dispositions précitées du code de l'urbanisme que le maire de Logonna-Daoulas, a délivré, les 2 et 10 mai 2011, les certificats d'urbanisme positifs déclarant constructibles les terrains. Cette illégalité constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la commune de Logonna-Daoulas à l'égard de M. et Mme B.... Ces derniers peuvent, dès lors, prétendre à la réparation des conséquences dommageables de ces illégalités fautives, sous réserve de justifier d'un préjudice direct et certain ».
Il est très intéressant de noter que les juges effectuent un contrôle de la légalité des certificats d’urbanisme en cause, en se plaçant à la date de leur délivrance, afin d’apprécier leur légalité.
En effet, les magistrats indiquent que l’urbanisation était insuffisante « en mai 2011 ».
Cette motivation pourrait laisser à penser que les nouvelles constructions depuis cette date, qui ont peut-être intensifié l’urbanisation du secteur, ne doivent pas être prises en compte, quand bien même elles transformeraient la zone d’urbanisation diffuse en village/agglomération.
II/. Terrain inconstructible et loi Littoral : quels préjudices indemnisables
La responsabilité de la commune étant engagée, les juges devaient ensuite se pencher sur les préjudices indemnisation.
Le premier préjudice indemnisable, qui est souvent le plus important, est constitué par le coût excessif d’acquisition du terrain.
Aussi appelé préjudice de perte de valeur vénale (V. par exemple « Loi littoral et action en responsabilité, Trégastel est condamnée à 109.000 euros »), il vise à indemniser la victime du préjudice financier résultant de la différence entre le prix auquel elle a acheté le terrain en cause, en tant que terrain constructible, et le prix auquel elle aurait réellement dû le payer en raison de son inconstructibilité.
Le terrain en cause avait été acheté 90.000 euros en 2011.
Or, la Cour relève que sa valeur peut être estimée à la somme de 1.500 euros.
Le préjudice du coût excessif d’acquisition du terrain est donc égal à la somme de 88.500 euros.
Une nouvelle fois, il est intéressant de noter que c’est la valeur du terrain en cause, au moment de son acquisition qui est prise en compte.
La Cour prend en effet soin de préciser que ce prix de 1.500 euros correspond à sa valeur « à cette date ».
Ce n’est donc pas la valeur du terrain au moment où le juge statut qui est prise en compte, mais celle qui aurait été payée en 2011, si les intéressés avaient eu les bonnes informations urbanistiques.
Le deuxième préjudice indemnisé correspond au coût excessif des frais d’actes notariés engagés pour l’acquisition du terrain.
Le troisième préjudice est lié aux frais bancaires générés par le remboursement du crédit immobilier souscrit pour l’acquisition du terrain litigieux.
Enfin, le dernier préjudice est celui correspondant au préjudice moral des intéressés.
Au final, la commune de Logonna-Daoulas est condamnée à verser à ce couple plus de 125.000 euros à titre de dommages et intérêts.